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[二手房] 购房知识|房贷提前还,是最亏的还贷方式!房贷真相:欠银行钱越多越久越好!

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  • TA的每日心情
    可爱
    2018-8-28 20:38
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    发表于 2016-12-12 00:55:25 | 显示全部楼层 |阅读模式
    确定好买房了,那就绕不开:

    房贷


    1. 全款买还是贷款买,贷款多少合适?

    当然是贷款买啦,用银行的钱,岂不乐哉,如果你是土豪,请随意,现金实在没地儿去啦,买个房子玩玩,就不多说啦。

    建议:

    贷款买,能用公积金贷款买是最好的啦,公积金政策近几年也是在不断的放宽,买房,租房都可以用。如果你房子总额多,贷款还可以公积金和商业贷款混合贷,是不是很人性化。

    现在5年以上,公积金贷款现在的利率是3.5%,商业贷款也在4.9%,用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。

    2. 如果贷款,贷多长时间合适,要提前还款吗?

    先来举个例子:地点坐标:北京,假设,首付30% ,公积金和商业贷款混合贷款,公积金:4.05% 商业贷款:6.15%,公积金贷款120万,商业贷款280万,贷款400万。

    很多朋友看到30年,等额本息的总利息是421.5万,等额本金332.1万,尼玛,坑爹啊,银行收了我们这么多利息。

    但是我们换位思考,投资的利息只要大于6.15%,假如现在主流P2P平台10%,那么如果不还银行的钱,而是投资收益大于10%,那我们的资金又多创造了3.85%的利息哦,比我们现在的一年期定期存款都高,你说合算不合算。

    建议:

    按最长的时间贷款,能贷30年,就贷30年,如果每年都可以找到高于6.15%的投资,不用着急还银行贷款的。

    提前还款,就看你想不想在用银行的钱投资吗?自由选择权在你们手上哦。

    3. 等额本息or等额本金

    首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。

    等额本金还款方式比等额本息还款方式下,同样的年限,但是利息支出会高出很多,上图大家应该也看到了。所以,如果选择了等额本息还款方式,就感觉自己吃了很大的亏似得。

    但是,真的是这样吗?

    其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式,其利息的计算都是用你借用银行的本金余额,乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月),计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说,两种不同的还款方式,利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同,其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多,要还的利息就多;借的本金少,要还的利息就少。

    举个例子:

    如果借款100万,20年还清,年利率6.15%,则月利率为0.5125%。

    1.假设等额本金,则月还款本金为:100万/240个月,即每月为4167元;

    (1) 第一个月还款利息为:100万*0.5125%=5125元,则第一个月的实际还款额为4167+5125=9625元。

    (2) 第二个月剩余本金为100万-4167=995833元,则第二个月要还的利息为:

    995833*0.5125%=5103.64元,则第二个月的实际还款额为4167+5103.64=9270.64元

    以此类推

    等额本金下20年共还款约161.7万元,共支付利息61.7万元。

    2. 如果是等额本息,借款100万元,20年还清,年利率6.15%,月利率0.5125%,则每月还款额(含本、息)为7251.12元。

    (1) 第一个月计算出的利息同样为5125元,第一个月只归还了本金7251.12-5125=2126.12元;

    (2) 第二个月计息的基础是上个月的本金余额,即100万-2126.12=997873.8元,则第二个月应还的利息是5114.10元,即第二个月归还的本金为2137.01元

    以此类推

    等额本息下,20年共还款约174万元,共支付利息74万元。

    这样大家看的更直观:

    通过上面的计算,是不是可以看出:两种不同的还款方式,都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比,因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大,所以其实就类似于每个月都有部分提前还款,通过这种每个月的提前还款减少了本金余额,占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式,而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款,效果也是差不多的。你最终利息高,是因为你每个月占用银行的本金多造成的,并不是银行设计要多赚你的利息。

    所以,如果你前期资金并不算太紧张,可以选择等额本金方式,降低全部的利息支出;如果你前期资金紧张,你可以选择等额本息方式,这样虽然前期利息支出多,但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款,同样能够达到降低利息支出的效果。

    等额本金所还利息少,但是初期还款压力大;等额本息月还款金额相同,但是利息稍多。

    借用银行的钱,我们把结余下来的钱,投资利息只要比银行高,其实就是赚的,个人比较偏好等额本息,投资收益大于银行利息,就是划算的,所以相当于在利用银行钱做投资了。

    结论:

    建议选择等额本息的还款方式,理由一,买房前期已经拿出了大额的现金,还款初期还款压力较大,等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高,可支配现金会越充沛,这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容滴哦。

    4、哪类人适合提前还款vs不用提前还款

    提前还款三类人:

    1.传统保守党:钱只存银行,不做任何投资,不学习,不了解,不愿意承担任何风险的朋友,还是提前还了吧,为了生活更踏实的明智选择。

    2.不想要任何的负责,觉得欠钱很有负担,心里压力超级大的朋友,为了你更好的睡眠质量,请你还了吧。

    3.这一类是高人哦,还了房子的钱,又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友,相比你肯定有非常靠谱的投资渠道,并且肯定高于抵押贷款的利率,如果你身边有这样的朋友,请注意,请抱大腿,土豪,带小编一块玩吧。

    建议不用提前还款的类型:

    1.公积金贷款,商贷7折,8折,公积金贷款利率才4.05%,余额宝的投资你就已经平了,这么低的成本,你就偷着乐吧。

    2.等额本金还款期限已经超过三分之一,剩下的利息已经越来越少,不用选择提前还款了,本金都已经还了大半了,每个月还的利息部分已经比较少了哦。

    等额本息还款期已经超过二分之一,可以提前还款,但是看准时间,节省的利息会比较多,其实节省的利息已经没有多少了。

    最后说上一句,其实思路很简单,找到年利率大于4.05%,6.15%的投资产品就ok啦,你就在用银行的钱挣钱。

    现在的经济大环境,是降息通道,借的钱越长越好,利息降了,第二年就可以享受新的低的利率哦。

    总结:

    首先,如果能借到银行的钱,一定是能借多少借多少,能借多久借多久。为什么?因为中国实际上长期是高通胀、低利率,甚至长期是负利率。你借到银行的钱,其实就是等于赚到了。





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    发表于 2016-12-12 05:00:03 :来源:手机发布 | 显示全部楼层
    高手云集 果断围观
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    发表于 2016-12-12 05:10:00 | 显示全部楼层
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    发表于 2016-12-12 05:25:35 | 显示全部楼层
    求打招呼,求串个门呵呵!
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    发表于 2016-12-12 05:30:40 | 显示全部楼层
    很好!很强大!!
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  • TA的每日心情
    郁闷
    2018-1-17 20:19
  • 发表于 2016-12-12 05:52:52 :来源:手机发布 | 显示全部楼层
    纯粹路过,没任何兴趣,仅仅是看在老用户份上回复一下
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    发表于 2016-12-12 06:03:05 | 显示全部楼层
    二恰古,冒小得你想作摸果
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    发表于 2016-12-12 06:37:29 :来源:手机发布 | 显示全部楼层
    一楼的位置好啊..
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    发表于 2016-12-12 06:49:01 :来源:手机发布 | 显示全部楼层
    前排,刘明
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    发表于 2016-12-12 07:09:01 :来源:手机发布 | 显示全部楼层
    呵呵,低调,低调!
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